Умный Сергей Тен, наивный мэр Сергей Петров и решительное градостроительство. Как красиво уйти от налогов
У британского писателя Джорджа Оруэлла есть замечательная фраза: «Все равны, но некоторые все-таки равнее».
В полной мере эта фраза применима к депутатам и чиновникам. Формально они соблюдают закон. Но там, где их никто не видит, они устраивают такие хитрые операции, какие рядовому человеку даже не пришли бы в голову.
История эта началась еще в 2007 году. Наш тогдашний губернатор был великим Агломератором и в разрабатываемый в то время генплан Мегетского муниципального образования был заложен огромный потенциал развития жилищного строительства в самом центре будущей Агломерации. Большие территории вокруг Мегета отводились под перспективное развитие.
Вот выписка из генплана Мегетского муниципального образования.
Приангарский селитебно-производственный планировочный район р.п. Мегет включает два жилых района, сформированных путем развития существующих поселений Зуй и Ударник (включая привокзальную часть жилой застройки) и два района производственной застройки:
- Центральный, на базе существующих предприятий: ООО
«Саянский бройлер», ФГУП «СГ-Транс» и ЗАО «Труд».
- Восточный, в районе перспективного второго автомобильного
путепровода через железную дорогу.
Логика объединения понятна – в Ударнике проживает 144 человека, в Зуе вдвое больше, до Мегета рукой подать. Вместе, как говорится, веселее. Формального объединения, как такового, не было – был изменен генплан, по которому был создан один большой населённый пункт – рабочий посёлок Мегет а маленькие поселения Зуй и Ударник влились в него как точки роста новых жилых районов.
Напомним, что генплан Мегета начал разрабатываться ещё в 2008 году, но в связи с вялостью Мегетской администрации так и не был принят до 2011 года, пока в администрацию Ангарского района в команду к мэру Владимиру Жукову не пришла суперэнергичная и решительная главный архитектор района Елена Николаевна Культикова. Она со свойственной ей хваткой отобрала полномочия по градостроительству у недееспособных поселковых администраций на уровень района. И вуаля – 3 февраля 2012 года генплан Мегета был принят.
Однако тут, как говорится, случился казус. Дело в том, что на окраине Мегета, в центре треугольника Мегет-Ударник-Зуй, находилась Мегетская птицефабрика (ОГРН 1023800524659). Как раз во время описанных градостроительных революций её переводили сперва в Москву а затем в тихую гавань в Казани, как поступают в случаях когда ликвидируют фирму с большими долгами перед бюджетом, где и она тихо и чинно почила в бозе 25 мая 2015 года, а её место заняло обособленное подразделение - Мегетское ООО «Саянский бройлер».
Птицефабрика входит в состав очень сложной бизнес-структуры «Труд-Агро» депутата Госдумы России Сергея Тена. И, казалось бы, счастья ему в его скромном бизнесе. Однако есть небольшой нюанс.
Тяжкий земельный налог
Нюанс заключается в том, что после того, как территория птицефабрики вошла в границу населённого пункта Мегет, кадастровая стоимость земли, на которой она находится, резко выросла. Причем примерно раз в 100. Соответственно вырос и земельный налог.
Как следствие, если до объединения Сергей Тен платил, условно говоря, сто тысяч рублей налога, то теперь ему пришлось платить десять миллионов. Согласитесь, приличная разница. Даже для депутата с его совсем не народными доходами.
Трудно сказать, как структуры Сергея Тена проворонили принятие генплана Мегета. Скорее всего, из-за традиционного для больших корпораций отсутствия взаимосвязи между различными подразделениями. Или же слишком были заняты проводами в налоговый оффшор ликвидируемое юрлицо. Однако факт остается фактом – проворонили. Тем более что решительность в принятии генплана Мегета новым районным архитектором была очень похожа на блицкриг.
Сергей Тен, как и любой бизнесмен, не очень-то любит платить налоги. Особенно там, где их можно не платить. И в ход пошли закулисные договоренности.
Для понимания дальнейшего следует знать, что земельный налог идет в казну муниципалитета. То есть в текущей реальности – в бюджет Ангарского городского округа, который возглавляет единоросс Сергей Петров. Как следствие, муниципалитет крайне заинтересован в том, чтобы структуры, находящиеся на его территории, платили как можно больший земельный налог.
В то же время именно муниципалитет принимает решение об объединении поселений, изменении границ населённых пунктов и о том, как изменится кадастровая стоимость земли в результате принятия градостроительных регламентов в отношении тех или иных территорий.
Земля для жизни
Сейчас мало кто помнит, что в свое время губернатор Александр Тишанин, который носился с идеей иркутской агломерации, как собака с костью, пообещал построить вокруг Иркутска 56 коттеджных поселков.
Губернатор ушел, про агломерацию забыли, поселки никто не построил. Однако след Агломерации в документах территориального планирования остался - как раз неподалеку от Мегетской птицефабрики была предусмотрена большая территория для развития индивидуального жилищного строительства. Нелишне напомнить, что место это для индивидуального жилищного строительства подходит как нельзя лучше: рядом железная дорога, федеральная трасса, река Ангара, до Иркутска и Ангарска – рукой подать, и в то же время район, с некоторой условностью, экологически чистый.
Отметим, что все пустующие земли между Мегетом, Зуем и Ударником были отведены именно под жилье. Благо место позволяет. А это – сотни гектаров перспективного развития. А птицефабрика должна была стать центром прилегающего промышленного района.
Генплан
Здесь в нашем рассказе во второй раз появляется Елена Культикова – в настоящее время начальник управления архитектуры и градостроительства администрации АГО уже при новом мэре – Сергее Петрове. О том, что она делает за спиной наивного Сергея Петрова, можно писать целый роман, а то и не один. И, вполне вероятно, криминальный. Однако об этом – как-нибудь потом.
Елена Культикова славится необычайно пробивными способностями и обширными связями. Дела с недвижимостью и землей она поставила так, что без нее не решается ни один серьезный вопрос. А где есть интерес чиновника – там, как известно, неизбежно возникает коррупция.
Есть мнение, что не обошлось без нее и на сей раз.
Именно к Елене Культиковой и пришли на поклон люди от Сергея Тена. Очнулись они только к 2015 году. Почему два года никто в «Саянском бройлере» не шевелился – непонятно. Скорее всего, потому, что к мэру Владимиру Жукову на горбатой кобыле подъехать можно было не каждому.
При мэре Сергее Петрове ситуация изменилась. Елене Культиковой мэр доверяет безоговорочно. Почему – вопрос не праздный. Может быть, потому, что по движению пальца чиновницы при принятии нового генплана объединённого городского округа в 2016 году в одном из ангарских парков, вопреки всем законам и мнению жителей, появилась площадка для строительства офисного здания, а в четвертом поселке, имеющем прямое отношение к бизнес-структурам Сергея Петрова, появился объект «Строительный техникум», в который за счет государства нужно будет тянуть тепловые и электрические сети.
Это окажет благотворное влияние и на стоимость земельных участков. А все мы помним про любовь Сергея Петрова строить сети к своим посёлкам за государев счет (в настоящее время в недрах областного правительства идут процессы по возврату 50 миллионов рублей от ЗАО «Стройкомплекс» (ОГРН 1023800525385) на строительство сетей в посёлок Бобры). В том самом парке у структур Сергея Петрова – целых 37 гектаров земли под коттеджи. После подведения государственных (!) коммуникаций стоимость этой земли вырастет в разы.
Напомним, ЗАО «Стройкомплекс» ранее принадлежало нынешнему мэру Ангарска Сергею Петрову, а сейчас формально «переписано» на его сына Александра.
Вернемся к Сергею Тену и его скромному бизнесу. Елена Культикова выслушала просителей и согласилась учесть их пожелания. Так как аккурат в 2015 году начал разрабатываться новый генплан АГО – тот самый, по поводу которого было сломано немало копий.
Что такое «учесть пожелания» в риторике Елены Культиковой? А все просто. Услуга за услугу, как говорится. Нет-нет, ни о каких деньгах, передаваемых в конверте под столом, речь не идет. В солидной фирме и взаимоотношения серьезные. Но нужно понимать, что не в характере Елены Культиковой брать ответные услуги в пропорции меньше, чем десять к одному. И уж тем более – отпускать добычу с крючка.
Лирическое отступление про навоз
Аккурат в это время Роспотребнадзор по Иркутской области очнулся от своей вечной спячки и обнаружил, что Мегетская птицефабрика жестко нарушает санитарное законодательство. А именно – весь помет, который в изобилии производят куры, банально выбрасывался за забор. Где его с восторгом разбирали окрестные дачники и владельцы частных домов.
В адрес птицефабрики последовало категорическое указание – построить пометохранилище. Реакцию Роспотребнадзора понять можно – весь Мегет пьет воду из скважины. А навоз обладает хорошей способностью проникать в грунт и оттуда – в подземные воды.
Зачем Теновские специалисты пошли за разрешением на строительство навозохранилища к Елене Культиковой – непонятно. Наверное, не от большого ума. Дело в том, что внутри уже имеющихся промпредприятий строить новые вспомогательные сооружения, являющиеся элементом технологического цикла, можно без всякого разрешения местных властей.
Пикантность ситуации заключается в том, что у пометохранилища как самостоятельного объекта санитарная зона – один километр. А у птицефабрики – триста метров. Таким образом, в результате «согласования» с Еленой Культиковой, под санзону пометохранилища попали и Зуй, и Ударник и, что самое непонятное - земли предназначенные для развития ИЖС.
Для чего это было нужно Елене Культиковой, мы можем только предполагать. Либо планировалось реализовать схему отвода земельного участка под коттеджный посёлок «Бобры-2», когда в аренду небезызвестному ЗАО «Стройкомплекс» администрация АГО сдала участок с кадастровой стоимостью 1 рубль, а уже в новом генплане на этой территории «запланировалось» индивидуальное жилищное строительство.
Либо, если учесть способность и стремление Елены Николаевны выживать в своей должности при любом мэре, она решила «зарезервировать» для следующего мэра немного землицы для индивидуального жилищного строительства и не дать действующему мэру всё посдавать в аренду «Стройкомплексу». Дело в том, что госпожа Культикова очень независима в администрации АГО, и если она упрётся и скажет, что эту землю сдавать нельзя – потому что это рекреация и санзона птицефабрики - то точно так же, одним мановением руки, эта земля может стать ИЖС и промзоной. С шулером, который не только сдаёт карты, но ещё их и рисует - играть бесполезно!
Взгляните сами:
генплан Мегета (фрагмент в районе птицефабрики) от 03.02.2012 года.
Под цифрой 8 птицефабрика.
Проект генплана АГО 2015 года… Как говорится – «Куда ушёл ваш китайчонок Ли…»
Крутой поворот
В итоге всех закулисных переговоров Елена Культикова забыла про всё. И про существующий генплан, и про стратегию развития Ангарского района (которую никто не отменял), и про сотни гектаров пустующих земель, отведенных под жилищное строительство.
В генплан были внесены изменения, согласно которым Мегет, Зуй и Ударник вновь стали самостоятельными поселениями. А земля между ними, в том числе та, что находится под Мегетской птицефабрикой – как бы пустая.
Каков результат кроме потерь Ангарским городским округом территорий для перспективного развития? Он выражается в конкретных цифрах.
Еще в 2015 году кадастровая стоимость участка 38:26:010800:28, на котором располагается Мегетская птицефабрика, составляла 286 миллионов рублей, или более 700 рублей за квадратный метр. После ловкой манипуляции, произведенной руками Елены Культиковой, кадастровая стоимость будет 77,39 рублей за квадратный метр. Соответственно, налог на имущество уменьшится почти в 10 раз – почти на четыре миллиона рублей в год. Именно эту сумму теперь не будет получать бюджет Ангарского городского округа.
Последняя странность - после принятия генплана земля птицефабрики относилась к категории земель промышленности. Благодаря операции, проведенной Культиковой, после принятия в мае 2017 года ПЗиЗ, она относится к категории сельскохозяйственных земель. С еще более низкой кадастровой стоимостью.
В итоге все довольны. Сергей Тен легально снизил налоги, Елена Культикова наверняка получила свой гешефт, мэру Сергею Петрову традиционно на всё плевать – у него поют «Бобры». В накладе остался лишь народ. Как всегда. Но зато «Ангарск – простор для побед». Вот только чьих…???
А что же контролирующие органы? Для них, видимо, такая «высокая» должность, как чиновник мэрии, неприкосновенна. Или уплачено?
Генплан Ангарского городского округа
Обоснование генплана Мегетского МО
