Кризис тридцати, или Стоп-слово для иркутских застройщиков

Ударом молота по сознанию граждан стал очередной рост ключевой ставки Центробанка и следующие за ним возросшие ставки по ипотеке от крупнейших банков. Например, Сбер выдает кредит на жилье от 28% годовых, а ВТБ и вовсе от 29%. Бесспорно, для рядовых жителей такие показатели – полный крах мечт о собственном жилье. Непомерными становятся и ежемесячные платежи, и суммы переплат, и минимальные размеры первоначального взноса.

Для рынка же недвижимости, пережившего небывалый скачок после введения массовых льготных программ кредитования, такой поворот событий – почти безусловная тупиковая ветвь развития.

Еще десять лет назад жилье в новостройке в черновой отделке продавалось в несколько раз дешевле вторички. После запуска многочисленных льготных программ, ориентированных как раз таки на новостройки, цены этой категории недвижимости начали неукоснительно расти, дойдя до абсолютного пика в 2024 году.

Отсюда и спешное сворачивание многочисленных льготных программ. Ведь представители льготных категорий (молодые семьи, военные и айтишники, коих, как ни крути, не так и много), получая ипотеку под минимальные проценты, переплачивали за возросшую в разы стоимость квадратного метра. Все остальные граждане, лишенные славной возможности приобретать жилье под 2-6% годовых, и вовсе задохнулись в запредельной стоимости недвижимости, подскочившей благодаря низким ипотечным процентам.

После скачка ставок до без малого тридцати процентов (а на горизонте вполне отчетливо видится и отметка в 30% и даже чуть выше) и одновременного сужения участников льготного кредитования после ужесточения критериев отбора, застройщики замерли в тревожном ожидании. Для кого строить, если льготников стало мало, а не льготники откладывают покупку недвижимости на неопределенный срок? Вопрос, остающийся пока без ответа.

Тем временем предвидится серьезный кризис строительной сферы. Если уже возведенное жилье, предположительно, начнет постепенное удешевление стоимости продажи (получат застройщики пониженную рентабельность, но, давайте не кривить душой, все равно окупятся с лихвой), то ввод новых проектов строительства под большим вопросом. И это по-настоящему тревожная перспектива по целому ряду причин.

Безусловно, падение объемов строительства началось до пиковых показателей ипотечного рынка. Согласно статистике, уже на 2024 год в Иркутской области, например, было запланировано ввести 1,25 миллиона квадратных метров жилья. Для сравнения: в 2023 году был установлен рекорд по вводу жилья – 1,49 миллиона квадратных метров, что, в свою очередь, на 19% больше, чем в 2022 году. В 2024 году тенденция поступательного роста объемов сменила траекторию на противоположную.

При этом, все так же по данным на начало 2024 года, Иркутский район лидирует по вводу жилья как по общей площади, так и в расчете на 1000 жителей. В этом районе было введено 271 тысяча квадратных метров жилья, что составляет 1613 квадратных метров на 1000 жителей. Незначительный объем? Как посмотреть, ведь он в восемь раз превышает средний областной уровень. На втором и третьем местах по вводу жилья находятся Шелеховский и Ольхонский районы, где было сдано 484 и 482 квадратных метра на 1000 населения соответственно.

Иркутск здесь выпадает по совершенно простой причине: высокая численность населения не покрывается огромными объемами возводимого жилья. И, давайте смотреть правде в глаза, в Иркутске строят ежегодно тысячи квадратных метров. Скрипя зубами, немного «перепадает» Братску, Ангарску, Саянску, Черемхово и, конечно, Тулуну, фактически восстанавливаемому с 2019 года с нуля. Подавляющее же большинство муниципалитетов и вовсе с трудом вспоминают, когда на их территории в последний раз появлялись новостройки. И даже федеральная программа переселения из ветхого и аварийного жилья не помогает, а просто тасует горожан из одной вторички в другую. Причем не сильно-то и новее, такое вот переселение из аварийного в ветхое…

Как ослабление застройщиков и сокращение рынка отразится на и без того задыхающемся рынке строительства вдали от областного центра, гадать не приходится. Затягивают пояса города вдали от столицы, причем сразу в долгосрочной перспективе.

Единственные исключения из правил – это успевшие войти в программы комплексного развития территорий муниципалитеты вроде Усть-Илимска, Усть-Кута и Бодайбо, где крупные игроки рынка (золотодобытчики, лесники, нефтянники), взяли на себя ряд обязательств по развитию территории. Но и тут не все так прозрачно: если в Усть-Куте утвержден план КРТ, то Бодайбо, Усть-Илимск и иже с ними живут от годового бюджета предприятия до следующего, от проекта (маленького, но гордого) до проекта.

Фактически сейчас только в Усть-Куте развертывается масштабное строительство нового микрорайона, уже постепенно вводимого в эксплуатацию. На площади почти 26 гектаров возводятся 9- и 11-этажные жилые дома, два детских сада, школа, спортивный комплекс и досуговый центр, доступные для всех горожан.

Да, жилой комплекс рассчитан на 3000 человек и предназначен в первую очередь для сотрудников Иркутского завода полимеров. Но следом за ним уже пришедшие строители могут остаться на месте, где уже мобилизована техника, и продолжить работу.

Кто возьмет на себя тяжкое бремя строительства, например, в Чунском? А в Казачинском или Киренске?

Многоквартирные дома замещают индивидуальные жилищные строения – частные сектора разрастаются не только в Иркутском районе, ставшем притчей во языцех, но и других муниципалитетах региона. Их проще и дешевле строить… Но намного сложнее эксплуатировать и обслуживать впоследствии самим жителям, купившим их в условиях отсутствия альтернативы.

И в существующих реалиях тренд малых форм строительства будет продолжаться и набирать обороты. А это уже совсем другая история развития и жилищно-коммунальной, и транспортной систем. Но на сегодняшний день в стратегическом планировании развития региона этот тренд не прослеживается.

Бабр продолжит следить за развитием событий.

Фото: irkutskoil.ru, dzen.ru