Как «льготная ипотека» убивает рынок недвижимости Иркутска

Несмотря на массовое обнищание домохозяйств и снижение покупательной способности граждан в Иркутске стремительно дорожает жилье. Рост цен столь масштабен, что впору говорить о надвигающемся коллапсе.

БАБР неоднократно писал про риски так называемого ипотечного пузыря, созревшего в России после запуска программы льготной госипотеки:

Пир во время Сovid: в России созрел ипотечный пузырь

Тревожная осень: ипотечный пузырь и просроченные кредиты

Правительство Михаила Мишустина продлило льготную ипотеку до 1 июля 2021 года. Эксперты предупреждают, что все позитивные эффекты программы уже исчерпаны, дальше можно ожидать охлаждения рынка и роста неплатежей. Здесь важно понимать, что программа изначально задумывалась не как мера по облегчению жилищного кредита, а как тактическое средство поддержания стабильности на строительном рынке. Иными словами, спасали прежде всего крупных застройщиков. В этом плане льготная ипотека себя полностью оправдала: девелоперы отчитываются о 30-50% росте доходов по сравнению с 2019 годом.

Для граждан ситуация менее однозначна. До старта программы люди брали ипотеку под 8-10%, теперь — под 6,5%. Казалось бы, выгоды налицо. Однако выигрыш в ставке с лихвой перекрыт ростом цен, который в среднем по стране уже составил более 10% для новостроек. На разгон ценников играют и другие факторы: отмена долевого строительства (с 1 июля 2019 года) и отток денег с депозитов из-за понижения ставки ЦБ до исторического минимума.

Последний пункт заслуживает особого внимания: огромное число квартир продается «инвесторам», которые хотят с помощью недвижимости защитить свои накопления, расценивая этот актив как привычную альтернативу депозитам. Слово «инвестор» взято в кавычки не случайно. В реальности такого рода вложения дают больше вреда, чем пользы — трех и пятилетние налоговые барьеры НДФЛ ограничивают возможности для спекуляций, а продажа с длинным плечом зачастую оборачивается тем, что всю прибыль съедает инфляция и девальвация. Применительно к рынку в целом подобные «инвестиции» создают дисбаланс спроса и оказывают давление на цены.

Все перечисленные факторы — льготная ипотека, сворачивание долевки и перевод накоплений в недвижимость — делают ситуацию крайне нездоровой. В стране жесткий кризис, доходы падают, покупательная способность граждан и домохозяйств находится на многолетнем дне. А цены на квартиры растут, причем галопирующими темпами.

Поговорим про Иркутск

В 2016-17 годах, на излете предыдущего кризиса, цены стагнировали, а местами даже падали, что отражало общую социальную и экономическую апатию общества. Так среди городских новостроек цена квадрата колебалась у отметки 56 тысяч рублей, среди вторичного жилья — 55 тысяч рублей. Первая волна подорожания пришлась на 2018-19 годы, когда рынок начал оживать, подстегиваемый не только вялым оптимизмом домохозяйств, но и страхом перед строительной реформой, предполагавшей монополизацию и банкротство значительного числа малых и средних фирм (эти опасения по большей части подтвердились). К концу 2019 года средняя цена квадрата в новостройке Иркутска выросла до 63 тысяч рублей, на вторичном рынке — до 64 тысяч рублей.

А потом наступил 2020 год. Льготная ипотека. Ура. За январь-сентябрь цены на первичном рынке выросли на 21% (!), до 75 тысяч рублей за квадрат, на вторичном — до 74 тысяч рублей. Расклад по отдельным района впечатляет еще сильнее: например, цена квадрата в новом доме Октябрьского района выросла до 80 тысяч рублей, а в центральном Кировском районе —до 95 тысяч рублей. Такой уровень цен сложно назвать адекватным, ведь он никак не соотносится с динамикой доходов горожан.

Возьмем Ленинский район Иркутска, который в силу исторических особенностей всегда считался дешевым (и неблагополучным). В 2016 году квадрат нового жилья здесь стоил около 41 тысяч рублей, к сентябрю 2020 года он подорожал до 59 тысяч рублей (рост на 43% или 18 тысяч). Или неблагоустроенный и депрессивный Куйбышевский район: за четыре года цена квадрата здесь выросла с 44 до 72 тысяч рублей (+ 63% или 28 тысяч). Интересно, а на сколько за эти годы выросли реальные располагаемые доходы жителей указанных районов?

Ситуация абсурдна: в микрорайоне Березовый Марковского МО, который давно укрепился в статусе одного из главных пригородных гетто Иркутска, цена квадрата подскочила до 63-70 тысяч рублей, притом что еще два года назад цены не превышали 50 тысяч рублей, а на этапе строительства (2014-16 годы) застройщик отдавал квартиры по 30 тысяч за квадрат. Безумие, по другому и не скажешь.

Иркутский рынок недвижимости чудовищно перегрет, это очевидно. И самое печальное, что такой расклад неизбежно отсекает от покупки жилья самую нуждающуюся прослойку — молодые семьи, ведь когда цены растут на 20-25% в год никакая льготная ипотека уже не помощник. Кто выигрывает от этой вакханалии? Прежде всего, строительные бароны, которые получают сверхприбыли, спихивая «инвесторам» и перекупщикам все свободные объемы, причем качество жилья волнует и тех и других в последнюю очередь — они не собираются в нем жить.

URL: https://babr24.net/irk/?IDE=206361

bytes: 5586 / 5104

Поделиться в соцсетях:

Экслюзив от Бабра в соцсетях:
- Телеграм
- ВКонтакте
- Вайбер
- Одноклассники

Связаться с редакцией Бабра в Иркутской области:
[email protected]

Автор текста: Леонид Федоров, редактор журналистских расследований.

На сайте опубликовано 419 текстов этого автора.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Иркутск)

Segezha Group: обход закона поможет компании зверски уничтожить леса Карелии

Segezha Group оказалась в эпицентре скандала после хищнической вырубки девственных лесов Карелии. Варварским методом компания заполучила более 25 миллиардов рублей, но теперь пришло время возвращать долги. Минприроды республики обратилось в суд.

Есения Линней

Экономика и бизнесЭкологияБурятия Иркутск Красноярск

2337

28.03.2024

На воре шапка горит: очередной медийный выстрел вхолостую от Эдуарда Дикунова

Продолжает набирать обороты скандал вокруг судебного разбирательства между группой эко-активистов под руководством иркутского правозащитника Владимира Друзя и Янгелевским горно-обогатительным комбинатом, добывающим в черте поселка кварцевый песок.

Глеб Севостьянов

Экономика и бизнесПолитикаСкандалыМир Иркутск

6484

27.03.2024

Реформа экологического законодательства: предприниматели обвиняют Росприроднадзор в провале

В последние годы в России происходит масштабная реформа в сфере охраны окружающей среды. Основной целью этой реформы является переход на принципы технологического нормирования воздействия на окружающую среду, основанные на наилучших доступных технологиях (НДТ).

Анна Моль

Экономика и бизнесЭкологияПолитикаИркутск Россия

3477

26.03.2024

В Усть-Куте пройдет фестиваль «Дни науки» при поддержке ИНК

В Усть-Куте с 26 по 31 марта состоится фестиваль «Дни науки», генеральным партнером выступает Иркутская нефтяная компания (ИНК). Всего запланировано 30 мероприятий. Секции распределены по основным темам выступлений – «Наука», «Космос», «Город», «Человек».

Ярослава Грин

Экономика и бизнесИркутск

4788

25.03.2024

Всероссийский матч по баскетболу среди любительских команд состоится в Иркутске при поддержке ИНК

Всероссийский матч звезд среди любительских команд по баскетболу пройдет между сборной Иркутской области и командой сборной России. Поддержку мероприятию окажет Иркутская нефтяная компания (ИНК). Соревнования пройдут 23 марта на стадионе «Труд» в Иркутске.

Ярослава Грин

Экономика и бизнесСпортИркутск

4166

25.03.2024

«Илим» рассказал об удвоении поставок в Китай, но промолчал о сокращениях в Братске

Генеральный директор группы «Илим» Алексей Ломко поехал в Китай и оттуда похвастался, что компания намерена в 2024 году увеличить объем поставок картона соседу до 850 тысяч тонн, что вдвое больше, чем в 2023-м.

Георгий Булычев

Экономика и бизнесСкандалыИркутск

6870

22.03.2024

Благотворительные концерты Фонда Марины Седых собрали более 850 тысяч рублей на помощь детям

В честь 10-летия Фонда Марины Седых в Усть-Куте и Железногорске-Илимском состоялись благотворительные концерты, на которых было собрано более 850 тысяч рубелей. Средства пойдут на поддержку детей с ОВЗ. Любую сумму на благотворительность смогли пожертвовать все желающие.

Ярослава Грин

Экономика и бизнесИркутск

7470

20.03.2024

Замкнутый круг: Бодайбо – город золота, город вахт

Устоявшийся стереотип, что вахтовый метод работы – это самый эффективный способ заработать в комфортных условиях при грамотно распределенной нагрузке, в современных реалиях все чаще разбивается о быт.

Глеб Севостьянов

Экономика и бизнесИркутск

8200

19.03.2024

Телеграм Бурятии за неделю: проверка Байкальской природоохранной прокуратуры и новый скандал на нефритовых приисках

Бабр представляет обзор ключевых событий и обсуждений в бурятском сегменте мессенджера Telegram за неделю с 11 по 18 марта включительно. Байкальская ревизия В Байкальской природоохранной прокуратуре началась проверка исполнения законодательства об охране окружающей среды и природопользовании.

Есения Линней

Экономика и бизнесПолитикаЭкологияБурятия Иркутск Байкал

9071

18.03.2024

ИНК приглашает студентов-экологов на оплачиваемую стажировку

Иркутская нефтяная компания (ИНК) открывает набор студентов вузов Иркутской области на оплачиваемую стажировку в управление охраны окружающей среды. К стажировке приглашаются студенты 3-4 курсов бакалавриата и 1-2 курсов магистратуры профильного направления.

Ярослава Грин

Экономика и бизнесИркутск

10573

16.03.2024

На всякого мудреца довольно простоты, или Бумеранг для Эдуарда Дикунова

В суде рассматривается вопрос лишения лицензии на добычу кварцевого песка акционерного общества «Янгелевский горно-обогатительный комбинат» (ЯГОК), расположенного в Нижнеилимском районе Иркутской области.

Глеб Севостьянов

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

13529

15.03.2024

Бесполезность и надувательство: что скрывается за проверкой в Байкальской природоохранной прокуратуре?

В Байкальской природоохранной прокуратуре началась проверка исполнения законодательства об охране окружающей среды и природопользовании. Главной причиной контроля, по всей видимости, стала неадекватная организация работы руководителем прокуратуры – Еленой Макушенко.

Есения Линней

Экономика и бизнесЭкологияБурятия Иркутск Байкал

25212

14.03.2024

Лица Сибири

Ахмадулин Андрей

Кондратьев Алексей

Степанов Юрий

Пономаренко Сергей

Абушеев Виктор

Беляков Анатолий

Лазебный Вадим

Чупров Сергей

Иванец Вячеслав

Смирнов Олег